Häufige Fragen

Zuerst legen Sie Ihr Budget fest und holen eine Finanzierungszusage ein, dann suchen und besichtigen Sie. Haben Sie sich für eine Immobilie entschieden, entwirft der Notar den Kaufvertrag, beide Parteien unterschreiben im Notartermin, Sie zahlen nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, und das Eigentum geht mit der Umschreibung im Grundbuch auf Sie über — in der Regel 2–3 Monate nach der Beurkundung.

Von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe sollten Sie 3–6 Monate einplanen. Die Suche selbst ist dabei der unberechenbare Teil; ist Ihr Angebot angenommen, dauert der notarielle Ablauf 4–8 Wochen und die Umschreibung im Grundbuch noch einmal 6–10 Wochen — die Schlüssel erhalten Sie aber meist schon nach der Zahlung.

Sie bekommen die Orientierung, die vor einem Kauf in Berlin entscheidend ist: realistische Erwartungen, eine belastbare Finanzplanung, eine Einordnung Ihrer Prioritäten und die rechtlichen Folgen Ihrer konkreten Situation. Beauftragen Sie mich anschließend mit Ihrem Kauf, wird das Honorar der 60-minütigen Beratung vollständig auf das Käuferhonorar angerechnet.

Ein persönlicher Zuschnitt auf jeden Kunden, durchgehend eine feste Ansprechpartnerin statt wechselnder Zuständigkeiten, faire Honorare, über 18 Jahre Erfahrung mit dem Berliner Markt und Beratung auf Deutsch, Englisch und Russisch. Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe arbeiten Sie mit mir persönlich.

Über fünfzehn Jahre im Berliner Markt haben meine Arbeitsweise geschärft: Ich höre zuerst zu und suche dann gezielt. Mir geht es um einen reibungslosen, erfolgreichen Kauf — nicht um einen schnellen Abschluss. Stimmen früherer Kunden finden Sie auf dieser Seite, und da mein Beratungshonorar bei einer Beauftragung angerechnet wird, verfolgen wir dasselbe Interesse.

Dann setzen wir uns noch einmal zusammen. Ich gehe Ihre Anforderungen und Vorlieben erneut durch, passe die Suchkriterien an und schlage weiter Objekte vor, bis das richtige dabei ist. Die Zahl der Vorschläge ist nicht begrenzt — das Mandat endet mit einem Zuhause, mit dem Sie wirklich zufrieden sind.

Buchen Sie eine Beratung über die Buchungsseite — dort beantworten Sie ein paar kurze Fragen zu Budget, Zeitrahmen und Zielen, damit das Gespräch von der ersten Minute an auf Sie zugeschnitten ist. Sie möchten sich erst in Ruhe umsehen? Dann nutzen Sie die FAQ und den Kaufnebenkosten-Rechner oder abonnieren Sie meine gelegentlichen Notizen zum Berliner Markt.

Eine Reservierungsvereinbarung nimmt die Immobilie für Sie vom Markt, meist gegen eine Gebühr, die beim Kauf angerechnet wird. Bindend ist sie nur begrenzt — nennenswerte, nicht erstattungsfähige Gebühren sind ohne notarielle Beurkundung in der Regel unwirksam. Lesen Sie die Rückzahlungsklauseln genau und verstehen Sie die Vereinbarung als beidseitiges Zeichen der Ernsthaftigkeit, nicht als Garantie.

Bei Verbraucherverträgen muss der Notar Ihnen den Entwurf des Kaufvertrags nach § 17 Abs. 2a BeurkG mindestens 14 Tage vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Die Frist ist dazu da, dass Sie den Vertrag prüfen, Fragen stellen und sich beraten lassen können — nutzen Sie sie, Änderungen sind in dieser Phase noch möglich.

Vor allem drei Dinge: die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen — wegen geplanter Sonderumlagen, Streitigkeiten und aufgeschobener Sanierungen; den Wirtschaftsplan und die Höhe der Instandhaltungsrücklage; und die Teilungserklärung wegen der Sondernutzungsrechte. Hier verstecken sich die teuren Überraschungen — und die Unterlagen gibt es ausschließlich auf Deutsch.

Ja — „Kauf bricht nicht Miete“: Sie treten in das bestehende Mietverhältnis zu den geltenden Bedingungen ein. Wollen Sie selbst einziehen, brauchen Sie eine Eigenbedarfskündigung, und bei umgewandelten Eigentumswohnungen gilt in Berlin eine Kündigungssperrfrist von bis zu zehn Jahren. Dafür liegen vermietete Wohnungen preislich oft deutlich unter bezugsfreien.

Off-Market-Immobilien werden nicht über die öffentlichen Portale angeboten, sondern diskret über Netzwerke und Mandate — den Verkäufern geht es um Vertraulichkeit, Tempo und geprüfte Interessenten. Der Zugang läuft über Beziehungen: über Berater, die solche Mandate direkt erhalten. Ein Teil unserer eigenen Objekte ist off market; mit einem Suchauftrag arbeitet dieses Netzwerk für Sie.

Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit etwa 8–10 % Kaufnebenkosten: 6 % Grunderwerbsteuer in Berlin, rund 1,5 % Notarkosten, etwa 0,5 % Grundbuchkosten und — wenn ein Makler beteiligt ist — üblicherweise 3,57 % Käuferprovision inklusive Mehrwertsteuer. Der Kaufnebenkosten-Rechner zeigt Ihnen die genaue Summe.

Die Grunderwerbsteuer ist die einmalige Steuer, die nach der Beurkundung des Kaufvertrags fällig wird. In Berlin beträgt sie 6 % des Kaufpreises — einer der höheren Sätze in Deutschland. Das Finanzamt verschickt den Bescheid nach der Beurkundung, und das Grundbuchamt schreibt das Eigentum erst um, wenn sie bezahlt ist.

Ja: Das monatliche Hausgeld (üblicherweise 2–4 € pro m²) deckt Instandhaltung, Rücklage und gemeinschaftliche Betriebskosten; die Grundsteuer liegt meist bei einigen hundert Euro im Jahr; dazu kommen Ihre eigenen Verbrauchskosten und Versicherungen. Rechnen Sie das Hausgeld in Ihre monatliche Belastung ein — die Banken tun es auch.

Jedes Projekt wird einzeln kalkuliert — dieser individuelle Zuschnitt ist Absicht, und die Preise liegen im Berliner Durchschnitt. Der Umfang einer Renovierung schwankt zu stark, als dass eine pauschale Preisliste ehrlich wäre. Schicken Sie mir eine kurze Beschreibung Ihrer Situation und der Immobilie, und Sie erhalten eine passende Einschätzung.

Der Energieausweis stuft den Verbrauch von A+ bis H ein; unsanierter Altbau liegt meist bei D–F. Eine schwache Klasse ist kein Ausschlusskriterium, sie zeigt aber künftige Kosten an: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) knüpft an den Eigentümerwechsel Nachrüstpflichten — alte Heizkessel, Dämmung von Leitungen und der obersten Geschossdecke — und manche Banken berücksichtigen die Klasse in ihren Konditionen.

Das gemeinsame Sparbuch der Eigentümergemeinschaft für Reparaturen — Dach, Fassade, Heizung — Monat für Monat gefüllt über Ihr Hausgeld. Eine gut gefüllte Rücklage schützt Sie vor plötzlichen Sonderumlagen; eine dünne Rücklage in einem in die Jahre gekommenen Haus ist ein Warnsignal. Der auf Ihre Wohnung entfallende Anteil geht faktisch mit dem Kauf auf Sie über.

Ja — Deutschland kennt keine Beschränkungen für ausländische Käufer. Für den Erwerb brauchen Sie weder die Staatsangehörigkeit noch einen Wohnsitz in Deutschland, nicht einmal ein deutsches Bankkonto. Die praktischen Unterschiede zeigen sich bei der Finanzierung: Ohne Wohnsitz oder Einkommen in Deutschland verlangen deutsche Banken deutlich mehr Eigenkapital.

In der Regel ja, wenn Sie in Deutschland leben und arbeiten: Bei festem Wohnsitz und stabilem Einkommen finanzieren Banken üblicherweise 80–90 % des Kaufpreises. Ohne Wohnsitz in Deutschland sollten Sie mit 30–40 % Eigenkapital rechnen. Zinsen und Konditionen unterscheiden sich stark von Bank zu Bank, ein unabhängiger Finanzierungsvergleich lohnt sich also.

Nein, aber der Kaufvertrag wird auf Deutsch beurkundet. Wenn Ihr Deutsch dafür nicht ausreicht, verlangt der Notar zum Termin einen vereidigten Dolmetscher oder eine zweisprachige Vertragsfassung. Ich arbeite auf Deutsch, Englisch und Russisch und gehe jedes Dokument mit Ihnen durch, damit Sie nichts blind unterschreiben.

Bei einem Share Deal erwerben Sie nicht die Immobilie selbst, sondern die Anteile der Gesellschaft, der sie gehört. Bei größeren Objekten kann das steuerlich günstiger sein und ermöglicht diskrete Transaktionen abseits des Marktes — deshalb sind Zinshäuser häufig so strukturiert. Nötig sind spezialisierte rechtliche und steuerliche Beratung; wir koordinieren beides im Rahmen des Kaufs.

Die Anmeldung ist die gesetzlich vorgeschriebene Meldung Ihrer Wohnanschrift, fällig innerhalb von 14 Tagen nach dem Einzug. Sie brauchen sie für fast alles — Bankkonto, Verträge, Steuer-ID. Nötig sind ein Termin im Bürgeramt und eine Wohnungsgeberbestätigung. Als Eigentümerin oder Eigentümer stellen Sie diese Bestätigung für sich selbst aus.